pablo martinn
06 abril 2013 12:15
INFORME DE LA COMISION AH HOC
Traslado Club Deportivo Morón a Predio ex Textil Castelar Informe: Avance de Obras y Observaciones Por Comisión Ah Hoc Se detallan a continuación los puntos en conflicto y se hace en cada caso una breve descripción de la importancia de los mismos. 1. Azulejos En el proyecto se especifica que los baños y áreas húmedas contarán con azulejos blancos San Lorenzo o similar. a. Baños bajo tribunas: solo cuentan con azulejos las paredes posteriores de los sanitarios que tienen inodoros. No se cuenta con azulejos en ninguna otra pared ni en los lavabos (ver Anexo I), siendo en ambos casos de ladrillo cerámico a la vista. Este faltante hace que los baños sean antihigiénicos y difíciles de limpiar, mas allá que en poco tiempo serán inhabitables por el olor que quedará impregnado en las paredes. Tengan en cuenta que el nuevo estadio contará con 14 sets de baños que casi en su totalidad serán habilitados para cada evento deportivo, dicha situación ha de ameritar efectuar su posterior limpieza con hidrolavadora y que dado el tipo de terminación aquí señalada imposibilitará dicha tarea b. Vestuarios: solo se cuenta con azulejos en las duchas, los lavabos y los baños tienen idéntica terminación que la descripta para los baños bajo tribuna (ver Anexo I). Respecto de las duchas, las mismas son abierta en su parte superior, lo que hará que el vapor se traslade al resto del vestuario que no cuenta con azulejos generando a corto plazo la proliferación de hongos y humedad en las paredes c. Lavandería/utilería: debería contar con azulejos en el sector destinado a las máquinas de lavado y secado. Asimismo la dependencia no cuenta con desagües, instalación de agua ni de gas d. Confitería, si bien aún no esta concluida, se nos informó en obra que la misma no contempla azulejos en la parte destinada a cocina y lavado de vajilla, lo que nuevamente redunda en la dificultad de la limpieza e higiene 2. Revoques y Pintura En las especificaciones técnicas Itemizadas, de las cuales poseemos copia, y que suponemos están incluidas en el Fideicomiso, se especifica que para el estadio se utilizaran dos tipos de ladrillos • Bloques de Cemento a la vista • Ladrillos de cerámica con acabado de revoque fino a la cal sobre base de revoque grueso y posterior pintura látex al agua. En ningún caso se ve que exista revoque alguno, entendemos como correcto que las áreas abiertas tengan esta terminación (ladrillo a la vista) no así las áreas diferenciadas, Vestuarios, Sala de Conferencias, Confitería, Utilería, Palcos, Cabinas de Transmisión, etc, las mismas deben contar con los revoques especificados. De la misma manera que se especifican los revoques, se especifica Látex blanco con base al agua sobre los mismos y para el caso de tribunas y plateas la Impermeabilización con silicona natural al agua. 3. Mingitorios baños públicos Durante la etapa de desarrollo del proyecto siempre se dijo que se colocarían placas de acero inoxidable sobre las paredes de los mingitorios comunitarios, estos tienen una vida útil superior a cualquier otro sistema, hemos podido ver que en estos baños existe solo pared sin revestimiento, los baños, en este estado se inutilizarán en corto plazo ya que la gente orinaría sobre la pared (ver Anexo I). 4. Rejas No se contemplan rejas en las ventanas que dan al exterior en ningún caso lo cual fue solicitado durante la etapa de diseño, desconocemos si figura contemplado en el fideicomiso al no contar con copia del mismo a pesar de haber sido solicitado recurrentemente. 5. Puertas placas en baños y vestuarios. Los baños y vestuarios cuentan con puertas placas de madera. Para el caso de los baños bajo tribuna esto genera riesgo dado que las mismas puedan ser prendidas fuego, destrozadas o utilizadas como elementos contundentes para posibles agresiones. En el caso de los vestuarios el riesgo es parecido. 6. Pared divisoria de Platea Local con Popular Existe una pared al final del acceso a la platea que linda con la popular, la misma obstruye la visión de quienes se instalen en la popular sobre ese borde y en los escalones inferiores, la misma debería ser remplazada, en la parte conflictiva, por un alambrado. 7. Vestuario árbitro El vestuario del árbitro es muy pequeño, no hay lugar para que puedan cambiarse cuatro personas, teniendo en cuenta que en 1ra y Nacional B se incorpora un árbitro más. Es imposible colocar una mesa y sillas necesarias para que el árbitro confecciones el informe del partido. Dado ello y al haberse observado dicho error de diseño, se solicitó anexar un pequeño cuarto contiguo que serviría como paliativo a este problema, para ello se debería anular su puerta y mediante una arcada conectar ambos sectores. Otra vez observamos la falta de azulejos (ver Anexo I) en los baños y suponemos que las duchas, aún no terminadas, si lo tendrán. 8. Tribuna visitante Según consta en los planos del anteproyecto, cuyos originales poseemos y reconfirmamos con copia entregada por Sr. Itzcovich, del Municipio de Morón a solicitud del Lic. Nigrele, la popular visitante consta de tres subdivisiones, a saber: a. Un área central destinada a tribuna popular (sin butacas) b. Dos áreas laterales destinados a Plateas con butacas Este diseño tiene las siguientes explicaciones • El socio solicito que Deportivo Morón, jugando de local, tenga mayor cantidad de gente que quien pueda visitarlo • Poder aprovechar la mayoría del espacio en dicha tribuna cuando haya publico visitante, una tribuna plana, sin divisiones, no será habilitada en su totalidad • El operativo Policial para restringir el espacio habilitado deberá contar con mayor número de efectivos y por ende una mayor erogación de dinero • Evitar que el sector popular visitante tenga cercanía con los simpatizantes de Morón No se observa que esta distribución esté prevista, para ello debería contar con cuatro accesos a la tribuna en lugar de dos y debería proveerse las subdivisiones, con rejas o alambres perimetrales, como consta en los planos aprobados. Otro punto en conflicto sobre esta tribuna tiene que ver con la división entre esta y la Platea General cuya división al momento del informe no fue finalizado y no se interpreta con que material ni de que manera se implementará. 9. Instalaciones bajo Tribuna Visitante Notamos que existen caños de baja de corriente con tomas, caños de desagüe, platos conductores de cables y reflectores al alcance de las personas y sin protección lo cual detallamos a continuación: • Reflectores: no tienen protección, deberían poseer rejas para evitar sean destruidos con facilidad al arrojarse cualquier elemento contundente • Las bajadas para tomas, y los mismos tomas, están al alcance de la mano, esto es peligroso ya que los caños pueden ser utilizado como proyectiles y los tomas ser arrancados provocando cortes de energía • Al igual que el punto anterior sucede con los platos conductores de cables • Respecto de los desagües, esto pueden ser destruidos con facilidad por el mismo motivo señalado para lo anterior 10. Pararayos También en este caso se observa que estos elementos, ubicados sobre las tribunas populares, están al alcance de la mano y son elementos contundentes, se deben reubicar los mismos o encontrar una solución alternativa. 11. Palcos y Cabinas de Transmisión No se observa la provisión de conexiones para teléfono y TV por Cable en cabinas de Transmisión y Palcos. En la etapa de desarrollo del proyecto siempre se previo la existencia de las mismas. Este punto es muy importante para poder poner en funcionamiento estos espacios. Con más preocupación se pudo notar que tanto en Palcos como en Cabinas de transmisión, la visión del campo de juego esta limitada a quienes se sienten en la primera fila, los Palcos están preparados para contar con dos filas una detrás de la otra, por lo que quienes se sienten el la segunda no podrán ver parte del campo de juego y que la visión lateral de los mismos esta impedida por la existencia de paredes laterales. Se solicitó desde que se levantaron dichas paredes la colocación de un panel de vidrio (del tipo Blindex por cuestiones de seguridad) de modo de solucionar el error de diseño señalado tanto en los Palcos como en las Cabinas de Transmisión. Asimismo y dado que el pasillo interno de acceso a los mismos no se encuentra cerrado, ello determinará que ante precipitaciones de ese sector provoque el anegamiento del mismo y consecuentemente en los palcos y cabinas. A la fecha del presente informe vemos con preocupación que se están finalizando las tareas sin que dicha falencia halla sido solucionada. 12. Escaleras hacia los Palcos y Cabinas El proyecto adjunto al Fideicomiso contempla la construcción de dos escaleras para acceder a Palcos y Cabinas de Transmisión, una sobre cada costado de la Platea. Una de las mismas ya se encuentra emplazada pero la segunda aún no se comenzó a construir, no tenemos ninguna documentación que indique que esta se hará recién en la segunda etapa del proyecto, es más, el desglose de sectores a construir en cada etapa indica que el Estadio se hará en la primera y esta escalera forma parte del mismo por lo que debe estar para cumplimentar con la entrega pactada. La no conclusión de la misma impedirá inexorablemente que al momento de construirse, el organismo de seguridad pertinente, no permita el uso del estadio durante el lapso de tiempo que demande de obra con el consiguiente perjuicio para la Institución. 13. Capacidad del Estadio Según el proyecto original aprobado, la capacidad del Estadio asciende a 22.216 espectadores sentados, cifra esta contemplada en la firma del Fideicomiso respectivo. En las plateas, y por un error de diseño, no se previeron pasillos de ingreso y egreso de los espectadores, por lo que deberían caminar sobre los asientos para llegar a sus lugares. Cuando se hizo hincapié en este punto se procedió a configurar 9 (nueve) pasillos, todos con un ancho equivalente a 2 (dos) butacas tanto el la Platea Oficial como en la General determinando una merma aproximada de 850 locaciones. A esto tenemos que sumar que la capacidad de las Populares, en caso de tener que poner asientos, se vería reducida de la misma manera por la falta de previsión de los pasillos anteriormente mencionados. Similar situación se plantea en la cantidad de locaciones en los palcos laterales, dado que de los 9 asientos originales y por su menor tamaño solo permiten la colocación de 4 (cuatro) asientos, todo ello generando una merma en los ingresos para la Institución. En definitiva, la capacidad total del estadio se ve reducida en no menos de 1600 locaciones, incumpliendo de este modo con lo estipulado, tanto en el proyecto aprobado como en el Fideicomiso suscripto. Esto por si solo amerita que todas las partes interesadas se reúnan de modo de buscar soluciones alternativas a este inconveniente y una vez definidas, las mismas sean presentadas a los socios para su aprobación. 14. Sistema de Riego Si bien no hemos tenido la oportunidad de observarlo en funcionamiento, se nos ha comentado, que los mismos son complejos y que hace falta una dotación de por lo menos tres personas para su manipulación. Asimismo se nos informa que el sistema no es adecuado para riego cuando se siembran semillas nuevas, ya que el torrente de agua crea charcos que bajan, gracias a las pendientes del suelo, en gran cantidad, arrastrando las semillas nuevas hacia los desagües. Paralelamente al ir corriendo manualmente tanto los carros como las mangueras, dicha acción genera marcas en el campo de juego y a su paso va destruyendo los brotes de césped generando de tal manera problemas en la calidad y cantidad de cobertura deseada, necesitando del relleno permanente para corregir la superficie y evitar desniveles. Entendemos que debe reverse dicho sistema, recordando que en el proyecto original se solicito un sistema de riego por aspersión distinto al instalado 15. Otras consideraciones En ocasión de conformarse el Comité de obras y del cual participamos activamente, se definió efectuar una reunión mensual el último viernes de cada mes a las 11 horas de modo de ir evaluando el avance de las mismas y especificando los distintos inconvenientes y posibles demoras. Este mecanismo permitía ir evaluando la necesidad de modificaciones al proyecto original en tanto y cuando no se altere la matriz del mismo y que por cuestiones no previstas mejoren las prestaciones a brindar, ahora bien, desde el mes de Noviembre de 2012 se suspendieron dichas reuniones con lo cual quedaron sin definir los planteos efectuados en este informe, con lo cual es menester que el presente se emita en resguardo de nuestra responsabilidad como miembros del mismo. Asimismo no podemos dejar pasar por alto que la empresa Constructora Bautec ha procedido al desguace de la Ex Textil Castelar, haciendo uso a discreción de los materiales existentes en el mencionado predio, entendemos que dicho usufructo le correspondía al Club Deportivo Morón, por tanto interpretamos que en concordancia con esta acción el Club será quien haga lo mismo en el predio que vamos a entregar a cambio. Por lo tanto solicitamos se tome el recaudo necesario para que todo aquello que sea reutilizable, vendible o que pudiere ser de utilidad para la comunidad de Morón, sea debidamente conservado y/o trasladado a lugar seguro antes que comiencen las obras en dicho predio. Anexo I A continuación se transcriben algunos puntos del código de Construcción del Partido de Morón, en el cual se hace referencia a las características de los sanitarios de uso Público, en construcciones nuevas o refaccionadas, para poder ser habilitadas. 4.8.1.2. SERVICIO MÍNIMO DE SALUBRIDAD En todo terreno edificado se exigirán los siguientes servicios mínimos de salubridad: a) Servicio de agua corriente, o en su defecto, pozo de captación de agua y bomba. b) Un retrete de mampostería, dotado de inodoro, con piso impermeable y paredes revestidas con material impermeable de superficie lisa. c) Todas las exigencias impuestas por O.S.N. 4.8.1.4. SERVICIO MÍNIMO DE SALUBRIDAD EN LOCALES O EDIFICIOS PÚBLICOS, COMERCIALES E INDUSTRIALES b) Todos los locales sanitarios llevarán revestimientos impermeables de azulejos, mayólicas, placas, de vidrio, material granítico reconstituido o similar a juicio de la D.O.P. Los pisos serán de mosaicos calcáreos, material granítico reconstituido o similar a juicio de la D.O.P. Excepto en las viviendas privadas, no se permitirá en los locales sanitarios, la colocación de revoques impermeables de cemento, como superficie de terminación de pisos y paredes.
Libro de Visitas 
Lo resolvió la CD; las inspecciones se tienen que hacer con al menos un representante de las 3 partes (CD, Ad Hoc y Comisión de Seguimiento).